Det betyder Blackstonelovgivningen for beboerrepræsentationer

Nyhedsbrev.

Hvad betyder Blackstone-indgrebet for beboerrepræsentationer?

Nye krav til BRL § 5, stk. 2

Nyt besigtigelseskrav inden (ny) 5,2-forbedring.

• Besigtigelsen skal ”konstatere, at lejemålet har en stand, som på tidspunktet for besigtigelsen muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.”
• Gælder kun for nye moderniseringer.

Denne ændring betyder nok ikke det store for beboerrepræsentationen, men den sikrer at huslejenævnet får et bedre grundlag at vurdere før-standen inden en 5,2-modernisering på.

Nye stramninger af energikrav (for nye 5,2-lejemål).

1. For nye 5,2-moderniseringer, skal ejendommen have energimærke A-C eller have foretaget to energimærkespring fra niveauet pr. 1. 7. 2020.
2. ”To niveauer” betyder at ejendommens energimærke skiftes fra F til D eller fra G til E.

72-80 % af de ældre udlejningsejendomme har energimærke D eller derunder.

3. Desværre giver dette anledning til en vis forvirring, da gamle 5,2-moderniseringer ikke skal leve op til de nye krav:
   1. Lejemål indgået før 1/7 2014 har stadigvæk ingen krav om energistandard
   2. Lejemål indgået fra 1/7 2014 til 30/6 2020 har krav om energimærke A-D eller 430 kr. Pr. M2 Brugt på energirenoveringer for det enkelte lejemål.
   3. Lejemål indgået 1/7 2020 og senere med krav om energimærke A-C eller to energimærkespring.

Ovenstående betyder nok, at udlejer vil ønske både at lave nye energimoderniseringer i ejendommene, eller i det mindste få opdateret energimærket. I kan således opleve at blive varslet forbedringsarbejder.

Karensperiode indføres.

• Som en ny hovedregel, indføres der krav om, at når ejendommen skifter ejer (eller kontrol), så stopper muligheden for at lave nye 5,2-lejemål i fem år.
• Lejemål, der endnu ikke er 5,2-moderniserede, lejes ud efter BRL § 5, stk. 1, altså reglerne om omkostningsbestemt husleje, under karensperioden.
• Først når et OMK-lejemål bliver ledigt efter karensperioden, kan der laves 5,2-forbedringer.
• Karensperioden gælder dog ikke hvis:

1. Det enkelte lejemål, allerede lovligt er lejet ud efter § 5,2 (før 1.7 2020 eller efter udløbet af en karensperiode.)
2. Ejendommen skifter kontrol pga. Arv (ikke arveforskud)
3. Ejendommen skifter kontrol som følge af koncerninterne transaktioner.
4. Ejendommen var en andelsboligforening pr. 1. juli 2020. (nyere andelsforeninger tæller ikke med)
5. Der lavet Ekstraordinære energirenoveringer af hele ejendommen:
   1. Enten energiforbedringer for 3.000 kr. pr. Kvadratmeter eller.
   2. Et spring på tre energiniveauer ift. standarden pr. 1/7 2020.

Det er svært at sige præcis, hvad karensperioden vil betyde for ejendomssalget. Hvis ejendommen skifter ejer og du skal overføre huslejen til en ny konto, kan det være muligt at fx bytte lejemålet under en karensperiode, uden at det kan lejes ud efter 5,2 af den grund. Spørg dog altid LLO til råds inden du opsiger eller sender en bytteanmodning.

Nye metoder for at finde § 5, stk. 2:

Huslejebremse indføres.

•  Huslejebremsen betyder, at lejen ikke længere må overstige det lovlige lejeniveau (det lejedes værdi).

• Før måtte lejeren blive snydt med op til 10%. Det er slut nu.
  • Eksempel:
    • Det lejedes værdi er 10.000 kr.
    • Tidligere måtte udlejer lovligt sætte lejen til 10.999 kr.
    • Nu må udlejer maksimalt sætte huslejen til 10.000 kr.

• Reglen gælder kun når lejemålet lejes ud d. 1./7 eller senere. Der gribes derfor ikke ind i eksisterende aftaler, men kun i nye.

Huslejebremsen kan bidrage til, at huslejen ikke får lov til at være for høj til at starte med, og at der bliver færre lejemål med kunstigt høje huslejer at sammenligne med. Reglen vil efter al sandsynlighed føre til at vi kan vinde flere sager om huslejens lovlighed end før.

Skelnen imellem prøvede og uprøvede lejemål.

• 5,2-huslejen fastsættes efter skøn, såkaldte sammenligningslejemål. Det betyder konkret at en domstol kigger på hvad andre lignende boliger på lignende vilkår koster.

• Tidligere kunne udlejer ”drukne” domstolene i lejemål, som der ikke var klaget over uanset om lejen måske var for høj.

• Den nye regel betyder, at man først skal se om der er nok prøvede lejemål. Først hvis man kommer frem til at dette ikke er tilfældet, kan man bruge ”uprøvede” sammenligningslejemål.

Tre prøvede lejemål kan således slå 300 uprøvede

Reglen gælder både for nye og gamle lejeaftaler.

Denne regel gør det nemmere at vinde sager, hvis sagen ankes til domstolene, hvor udlejer typisk har adgang til langt flere sammenligningslejemål end lejerne.

Diverse tiltag

Strafgebyr forhøjes

Strafgebyret sættes op fra 2.180 kr. (2020-tal) til 6.000 kr. Strafgebyret kræver dog stadigvæk fuldt medhold til lejer.

Denne regel gør det dyrere for udlejer at føre sager, han eller hun ved de vil tabe. Måske vil det medføre at udlejer hellere vil komme til forhandlingsbordet. Pengene går dog ikke til lejer, men til huslejenævnet.

Der inføres forbud mod flyttepenge: altså ”at købe lejer ud”.

Med de nye regler kriminaliseres den adfærd vi bl.a. har set fra Blackstone, hvor lejeren uopfordret tilbydes betaling for at opsige sin lejeaftale og dermed give lejeren opfattelsen af at være uønsket i eget hjem.

Straffen er bøde eller fængsel i op til fire måneder. Hvis der indgås en nu ugyldig aftale, kan lejeren kræve at komme tilbage i lejemålet, og udlejer kan ikke kræve pengene tilbage.

Forbuddet gælder dog ikke hvis:

• Lejeren (eller fx. LLO) henvender sig først.
• Betalingen sker som forlig i en opsigelses/ophævelsessag.
• Tilbuddet er givet inden 1/7 2020.

Konsekvensen er at udlejer vil nok være meget tilbageholdende med at tage risikoen ved at indgå forlig om fraflytning..

Ny oplysningspligt.

Udlejer forpligtes til at oplyse beboerrepræsentationen (eller i mangel heraf: alle lejere) om sager som lejere i ejendommen helt eller delvist har vundet. Meddelsen skal ske senest to uger efter en endelig afgørelse. Reglen gælder for alle dvs. både eksisterende og nye lejemål.

Det bliver således nemmere at få at vide om en nabolejer fx har fået sat huslejen ned.

Meddelelsen skal indeholde skriftlig oplysning om:

• Tvistens emne
• Resultat
• Samt en (anonymiseret) kopi af afgørelsen

Reglen gælder ikke i husordenssager samt sager som alene relaterer sig til ejendommen (fx byggetilladelser).

Hvis udlejer ikke overholder paragraffen er straffen er bøde eller fængsel i op til fire måneder.