Kære medlem

LLOs ekspedition er lukket for alle personlige henvendelser, med mindre der er lavet en aftale om et møde.

Dette gør vi for at passe på LLOs medlemmer og personale.

Du kan ringe til os på 33 11 30 75 eller sende os en mail på info@lloh.dk for at lave en aftale

Nyhedsbrev.

 

Hvad betyder Blackstone-indgrebet for beboerrepræsentationer?

 

 

Nye krav til BRL § 5, stk. 2

Nyt besigtigelseskrav inden (ny) 5,2-forbedring.

• Besigtigelsen skal ”konstatere, at lejemålet har en stand, som på tidspunktet for besigtigelsen muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.”
• Gælder kun for nye moderniseringer.

Denne ændring betyder nok ikke det store for beboerrepræsentationen, men den sikrer at huslejenævnet får et bedre grundlag at vurdere før-standen inden en 5,2-modernisering på.

Nye stramninger af energikrav (for nye 5,2-lejemål).

1. For nye 5,2-moderniseringer, skal ejendommen have energimærke A-C eller have foretaget to energimærkespring fra niveauet pr. 1. 7. 2020.
2. ”To niveauer” betyder at ejendommens energimærke skiftes fra F til D eller fra G til E.

72-80 % af de ældre udlejningsejendomme har energimærke D eller derunder.

3. Desværre giver dette anledning til en vis forvirring, da gamle 5,2-moderniseringer ikke skal leve op til de nye krav:
   1. Lejemål indgået før 1/7 2014 har stadigvæk ingen krav om energistandard
   2. Lejemål indgået fra 1/7 2014 til 30/6 2020 har krav om energimærke A-D eller 430 kr. Pr. M2 Brugt på energirenoveringer for det enkelte lejemål.
   3. Lejemål indgået 1/7 2020 og senere med krav om energimærke A-C eller to energimærkespring.

Ovenstående betyder nok, at udlejer vil ønske både at lave nye energimoderniseringer i ejendommene, eller i det mindste få opdateret energimærket. I kan således opleve at blive varslet forbedringsarbejder.

 

Karensperiode indføres.

• Som en ny hovedregel, indføres der krav om, at når ejendommen skifter ejer (eller kontrol), så stopper muligheden for at lave nye 5,2-lejemål i fem år.
• Lejemål, der endnu ikke er 5,2-moderniserede, lejes ud efter BRL § 5, stk. 1, altså reglerne om omkostningsbestemt husleje, under karensperioden.
• Først når et OMK-lejemål bliver ledigt efter karensperioden, kan der laves 5,2-forbedringer.
• Karensperioden gælder dog ikke hvis:

1. Det enkelte lejemål, allerede lovligt er lejet ud efter § 5,2 (før 1.7 2020 eller efter udløbet af en karensperiode.)
2. Ejendommen skifter kontrol pga. Arv (ikke arveforskud)
3. Ejendommen skifter kontrol som følge af koncerninterne transaktioner.
4. Ejendommen var en andelsboligforening pr. 1. juli 2020. (nyere andelsforeninger tæller ikke med)
5. Der lavet Ekstraordinære energirenoveringer af hele ejendommen:
   1. Enten energiforbedringer for 3.000 kr. pr. Kvadratmeter eller.
   2. Et spring på tre energiniveauer ift. standarden pr. 1/7 2020.

Det er svært at sige præcis, hvad karensperioden vil betyde for ejendomssalget. Hvis ejendommen skifter ejer og du skal overføre huslejen til en ny konto, kan det være muligt at fx bytte lejemålet under en karensperiode, uden at det kan lejes ud efter 5,2 af den grund. Spørg dog altid LLO til råds inden du opsiger eller sender en bytteanmodning.

Nye metoder for at finde § 5, stk. 2:

 

 

Huslejebremse indføres.

•  Huslejebremsen betyder, at lejen ikke længere må overstige det lovlige lejeniveau (det lejedes værdi).

 

• Før måtte lejeren blive snydt med op til 10%. Det er slut nu.
  • Eksempel:
    • Det lejedes værdi er 10.000 kr.
    • Tidligere måtte udlejer lovligt sætte lejen til 10.999 kr.
    • Nu må udlejer maksimalt sætte huslejen til 10.000 kr.

 

• Reglen gælder kun når lejemålet lejes ud d. 1./7 eller senere. Der gribes derfor ikke ind i eksisterende aftaler, men kun i nye.

Huslejebremsen kan bidrage til, at huslejen ikke får lov til at være for høj til at starte med, og at der bliver færre lejemål med kunstigt høje huslejer at sammenligne med. Reglen vil efter al sandsynlighed føre til at vi kan vinde flere sager om huslejens lovlighed end før.

 

Skelnen imellem prøvede og uprøvede lejemål.

• 5,2-huslejen fastsættes efter skøn, såkaldte sammenligningslejemål. Det betyder konkret at en domstol kigger på hvad andre lignende boliger på lignende vilkår koster.

 

• Tidligere kunne udlejer ”drukne” domstolene i lejemål, som der ikke var klaget over uanset om lejen måske var for høj.

• Den nye regel betyder, at man først skal se om der er nok prøvede lejemål. Først hvis man kommer frem til at dette ikke er tilfældet, kan man bruge ”uprøvede” sammenligningslejemål.

Tre prøvede lejemål kan således slå 300 uprøvede

Reglen gælder både for nye og gamle lejeaftaler.

Denne regel gør det nemmere at vinde sager, hvis sagen ankes til domstolene, hvor udlejer typisk har adgang til langt flere sammenligningslejemål end lejerne.

Diverse tiltag

 

Strafgebyr forhøjes

Strafgebyret sættes op fra 2.180 kr. (2020-tal) til 6.000 kr. Strafgebyret kræver dog stadigvæk fuldt medhold til lejer.

Denne regel gør det dyrere for udlejer at føre sager, han eller hun ved de vil tabe. Måske vil det medføre at udlejer hellere vil komme til forhandlingsbordet. Pengene går dog ikke til lejer, men til huslejenævnet.

 

Der inføres forbud mod flyttepenge: altså ”at købe lejer ud”.

 

Med de nye regler kriminaliseres den adfærd vi bl.a. har set fra Blackstone, hvor lejeren uopfordret tilbydes betaling for at opsige sin lejeaftale og dermed give lejeren opfattelsen af at være uønsket i eget hjem.

Straffen er bøde eller fængsel i op til fire måneder. Hvis der indgås en nu ugyldig aftale, kan lejeren kræve at komme tilbage i lejemålet, og udlejer kan ikke kræve pengene tilbage.

Forbuddet gælder dog ikke hvis:

• Lejeren (eller fx. LLO) henvender sig først.
• Betalingen sker som forlig i en opsigelses/ophævelsessag.
• Tilbuddet er givet inden 1/7 2020.

Konsekvensen er at udlejer vil nok være meget tilbageholdende med at tage risikoen ved at indgå forlig om fraflytning..

 

Ny oplysningspligt.

 

Udlejer forpligtes til at oplyse beboerrepræsentationen (eller i mangel heraf: alle lejere) om sager som lejere i ejendommen helt eller delvist har vundet. Meddelsen skal ske senest to uger efter en endelig afgørelse. Reglen gælder for alle dvs. både eksisterende og nye lejemål.

 

Det bliver således nemmere at få at vide om en nabolejer fx har fået sat huslejen ned.

Meddelelsen skal indeholde skriftlig oplysning om:

• Tvistens emne
• Resultat
• Samt en (anonymiseret) kopi af afgørelsen

 

Reglen gælder ikke i husordenssager samt sager som alene relaterer sig til ejendommen (fx byggetilladelser).

Hvis udlejer ikke overholder paragraffen er straffen er bøde eller fængsel i op til fire måneder.

 

 

 

Lejernes LO Hovedstaden har kontaktet myndighederne om afholdelse af beboermøder og fået følgende udmelding:

Man må fortsat ikke forsamles mere end 50 personer.

Forsamles man, men er man færre end 50 personer, skal følgende iagttages.

Sidder man ned, skal der i rummet være mindst 2 kvadratmeter pr. deltager. Er det et stående møde, skal der være mindst 4 kvadratmeter pr. deltager. Der skal være mindst 1 meter fra person til person, hvis man sidder ved siden af hinanden og mindst to meter, hvis man sidder med front mod hinanden.

Disse regler gælder også, hvis man mødes udendørs, fx i gården.

Når reglerne ændres, lægges der information på denne hjemmeside

Folketinget har netop vedtaget den såkaldte Blackstone-lov.

Loven udmønter det såkaldte Blackstone-indgreb (Aftale om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger) af 30. januar i år.

Aftalen blev indgået imellem Regeringen, Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet. Loven er nu blevet vedtaget af de samme partier.

Venstre, Det Konservative Folkeparti, Radikale Venstre, Liberal Alliance og Nye Borgerlige stemte imod loven, om end med forskellige begrundelser.

Landsformand Helene Toxværd glæder sig over vedtagelsen - en sejr for lejerne

 

Landsformand Helene Toxværd glæder sig over vedtagelsen:

”Loven er den største forbedring vi har fået af lejeloven i flere årtier. Selvom loven ikke fuldstændigt løser problemet med tårnhøje huslejer, er vi meget tilfredse med de markante forbedringer som et flertal i Folketinget nu gennemfører. Det er forbedringer for lejerne, som LLO har kæmpet for i årevis, og det er derfor en stor glæde, at lovforslaget trods Corona-situationen blev prioriteret og gennemført i denne folketingssamling”.

Hun fortsætter ”Selv i en krisesituation som den vi gennemlever lige nu, så ønsker visse partier slet ikke røre ved de tårnhøje huslejer. Det burde være fuldstændigt ligetil at sikre lejerne i en krisetid, og det er uforståeligt, at disse partier sætter hensynet til udlejernes ønske om høje afkast over hensynet til lejerne.”

 

Loven træder i kraft d. 1. juli.

Læs mere om Blackstone-aftalen i vores medlemsblad Vi Lejere og på LLO.DK

 

Pressekontakt: tlf. 33 86 09 21

Landsformand: Helene Toxværd

Chefjurist: Anders Svendsen

Når vi står sammen, rykker vi vores samfund. Det gælder både når en pandemi rammer os og når vi ønsker at skabe bedre forhold for os selv og for andre, fx på lejeboligområdet.

Lad os huske det når samfundet åbner op igen.

Lejernes LO Hovedstaden afholder ikke kurser i foråret 2020.
Vi håber at kunne invitere til kurser i efteråret, hvor der vil blive arrangementer om den nye lejelovgivning og andre spændende emner.

Kære medlemmer

På baggrund af den ekstraordinære situation og myndighedernes forbud har bestyrelsen for Lejernes LO Hovedstaden besluttet at udskyde gennemførelsen af repræsentantskabsmødet d. 25.4.2020.
Der vil blive indkaldt til et nyt repræsentantskabsmøde på et senere tidspunkt.
Alle foreninger vil i den forbindelse modtage en ny indkaldelse.

Vh. Lejernes LO Hovedstaden

I Lejernes LO (LLO) oplever vi en stigning i henvendelser om, hvad man skal gøre, hvis man har planlagt ind- eller fraflytning omkring d. 1.april, og hvad corona-epidemien betyder for dine pligter ved fraflytning.

LLO har derfor lavet denne lille FAQ til dig, der snart skal flytte.

Husk på, at svarene alene gælder, hvis det ikke lykkes at indgå en anden aftale med udlejer. Alle har en interesse i at hindre smitte og udvise samfundssind i denne ekstraordinære situation. Vi anbefaler derfor, at der laves lokale løsninger som tager hensyn til både lejers og udlejers behov.

Skal jeg stadig flytte?

Ja - hvis kontrakten er opsagt, med mindre du laver en anden aftale med udlejer.

De henstillinger, der er kommet fra myndighedernes side, kan ikke gennembryde den kontrakt, du har indgået og den opsigelse, du har givet, men der kan være særlige forholdsregler, se nedenfor.

Skal jeg stadig flytte, hvis jeg er smittet og er i karantæne?

Stadigvæk ja – medmindre du kan blive enig om noget andet med udlejer. Hvis du selv er smittet, er det dog vigtigt, at der bliver gjort særligt grundigt rent inden nøglerne afleveres, se også nedenfor.

Skal der afholdes flyttesyn?

Ja – som udgangspunkt. Hvis din udlejer lejer mere end ét (1) lejemål ud, skal udlejer stadig indkalde til fraflytningssyn, hvor du har ret til at deltage. Både din udlejer og dig, har dog ret til at møde ved en repræsentant. Hvis din udlejer kun udlejer netop dit lejemål, er udlejer ikke forpligtet til at holde syn.

Hvis du vælger ikke at møde op til indkaldt syn – enten personligt eller ved repræsentant – skal udlejer selv lave fraflytningsrapporten og sende den til dig inden 14 dage. I så fald er det vigtigt, at du tager billeder af lejemålet, som det ser ud på tidspunktet for overlevering af nøgler. Se også LLO’s guide til ind- og fraflytning.

Som alternativ er det en mulighed at holde virtuelle syn, hvor man via videolinks sammen kan gennemgå lejemålet. Husk i så fald at få tilsendt fraflytningsrapporten inden det virtuelle syn afsluttes, så du kan tjekke, at de mangler, der fremgår af rapporten svarer til dem, I har talt om på det virtuelle syn.

Skal jeg stadig deltage i syn, hvis jeg er smittet eller udviser symptomer?

Nej. Hvis du er smittet eller udviser symptomer, bør du ikke deltage i fraflytningssynet, da du herved udsætter andre for smitterisiko. I stedet bør du tage direkte over til din nye bopæl og fortsætte din karantæneperiode og få hjælp til aflevering af lejemålet. Du kan fx lade en ven eller nabo repræsentere dig.

Hvem skal sørge for at gøre rent når jeg flytter?

Rengøringsforpligtelsen ligger hos den fraflyttende lejer. Du skal derfor aflevere boligen rengjort, når du flytter. Vær ekstra omhyggelig, så du undgår at smitte andre.

Hvis du flytter ind anbefaler vi, at du gør ekstra grundigt rent. Myndighederne anbefaler hyppig rengøring, særligt af fx dørhåndtag, stikkontakter og øvrige kontaktflader, mange rør ved.

Hvad gør jeg, hvis udlejer er smittet og vil afholde syn?

I dette tilfælde anbefaler vi ikke, at du deltager i synet, da du udsætter dig selv for smittefare. I stedet for bør du bede udlejer sende en repræsentant til synet. Hvis udlejer insisterer på at gennemføre synet med sin egen tilstedeværelse, anbefaler vi ikke, at du deltager. I stedet bør du tage billeder af lejemålet, som det ser ud på tidspunktet for overlevering af nøgler. Se også LLO’s guide til ind- og fraflytning.

Skal jeg stadig istandsætte, når håndværkerne ikke tør komme?

Ja - Risikoen for, at det ikke er muligt at få håndværkere til at komme i lejemålet påhviler den, det i første omgang påhvilede at udføre arbejderne. Hvis du fx har boet længe i boligen og du har pligt til at male boligen, er det dit ansvar boligen afleveres som aftalt, også selvom du ikke kan skaffe en maler inden du afleverer boligen.

 

25.03.2020

Jakob Møldrup-Lakjer, Juridisk Chef, LLO Hovedstaden

Anders Svendsen, Chefjurist, LLO Danmark

Rikke Daugaard Jepsen, Kontorleder, Servicekontoret i Aarhus 

 

På grund af situationen med corona aflyser Lejernes LO Hovedstaden enkeltmedlems-mødet d. 30.3.2020 på Vester Voldgade.

De tilmeldte vil bliver kontaktet direkte af LLOH og vi vender tilbage til dem, når en ny mødedato er sat.

Hvis du har spørgsmål til ovenstående kan du kontakte os på repskab@lloh.dk

Vh. Lejernes LO Hovedstaden

Vejledning om beboermøder ifm. Coronavirus

Lejernes LO Hovedstaden anbefaler alle beboerrepræsentationer ikke at afholde fysiske beboermøder i første halvår af 2020, men i stedet afholde et ”’fuldmagtsmøde”.

Myndighedernes anbefalinger og opfordringer til borgerne ændres løbende. Hold dig orienteret på www.coronasmitte.dk

På baggrund af situationens alvor anbefaler LLO Hovedstaden, at man ikke afholder fysiske beboermøder i første halvår 2020.

I henhold til Bekendtgørelse om Beboerrepræsentation §7 skal man afholde ordinært beboermøde inden 1. april hvert år. Af samme bekendtgørelses §3, stk.2 fremgår, at man i stedet for fysisk fremmøde kan møde ved fuldmagt.
For at overholde bekendtgørelsen anbefaler Lejernes LO Hovedstaden derfor, at man holder ordinært møde alene ved fuldmagt, hvorved minimumsreglerne overholdes og at der så indkaldes til ekstraordinært møde i efteråret. Det vil sige, at det lige nu kun er beboerrepræsentationen der mødes – resten af lejerne kan deltage ved at udfylde og aflevere en fuldmagt.

Det anbefales i samme ombæring, at mødets dagsorden kun har 4 punkter, som beskrevet i bekendtgørelsens §7. Det betyder, at vi anbefaler, at man indkalder til et ”fuldmagtsmøde” med følgende dagsorden:
1) Aflæggelse af beboerrepræsentanternes beretning samt regnskab for det forløbne år.
2) Fremtidig virksomhed.
3) Fastsættelse af beløb til dækning af udgifterne ved beboerrepræsentanternes arbejde, jf. § 4, stk. 4.
4) Valg af beboerrepræsentanter og eventuelt af revisor

Punkterne 1 og 2 udsendes eller slås op i opgangen og tilføres senere referatet
Under punkt 3 anbefales, at beløbet for 2020 fastsættes til 352 kr. pr. lejemål pr. år svarende til 29,33 kr.
pr. måned pr. lejemål.
Dette beløb svarer til det beløb, som Bekendtgørelsen om Beboerrepræsentation
maksimalt tillader.
Under punkt 4 anbefales, at der sker genvalg af siddende repræsentanter

Lejerne LO Hovedstaden har lavet en skabelon til fuldmagt, som kan omdeles sammen med indkaldelsen til
mødet.

Hvis en eller flere lejere  protesterer over, at mødet afholdes pr. fuldmagt, så er man desværre nødt til at aflyse det. Mødet kan så indkaldes senere, når corona-epidemien er overstået. Hvis I aflyser mødet, skal I meddele udlejer det – og grunden til aflysningen

Har I spørgsmål om emnet, er I selvfølgelig velkomne til at kontakte Lejernes LO Hovedstaden

 

Fuldmagt til brug for afholdelse af beboermøde d. __.__.2020
 

Beboerrepræsentationen har besluttet at afholde det årlige beboermøde pr.
fuldmagt, idet Sundhedsstyrelsen anbefaler at minimere afholdelse af møder
pga. risikoen for smitte med Corona.
Det er derfor kun beboerrepræsentationen, der afholder møde – og vi beder dig efter råd fra LLO om at deltage ved at udfylde denne fuldmagt og aflevere den til beboerrepræsentationen.

Når det igen er muligt, vil vi afholde endnu et beboermøde, hvor vi alle kan mødes på normal vis.

FULDMAGT
Jeg giver hermed fulmagt til beboerrepræsentationen i min ejendom til på mine vegne at kunne stemme
følgende på beboermødet:

Punkt 1: Beretning og regnskab godkendes
Punkt 2: Fremtidig virksomhed godkendes
Punkt 3: Beløbet fastsættes til 352 kr.
Punkt 4: Den siddende beboerrepræsentation genvælges

Som fuldmagtsgiver
Navn (blokbogstaver): ______________________________
Adresse:
_______________________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________________
 

Underskrift:_________________________________________

 

 

Borgerrepræsentationen i København har vedtaget ny kommuneplan, der gør det lettere at bygge flere mindre boliger. 

LLO har i årevis kritiseret de rigide regler der var omkring 95 kvm. reglen, om at 75% af nyopførte boliger i København i gennemsnit skulle være 95 kvm.

Denne regel opblødes nu, så der igen kan opføres mindre familieboliger i København.

Læs mere her

 

Til

Forbrugerombudsmanden                                                                                                           D. 7. februar 2020
Carl Jacobsens Vej 35
2500 Valby

Sendt pr. e-mail til

forbrugerombudsmanden@forbrugerombudsmanden.dk

 

Som landsformand for Lejernes Landsorganisation i Danmark (LLO) skal jeg hermed opfordre Forbrugerombudsmanden til at undersøge lovligheden af forretningsbetingelserne hos flere digitale rådgivere, der fokuserer på lejeretlig rådgivning, henvendt til forbrugere.

Vi oplever i LLO, at digitale udbydere ønsker at hjælpe lejerne i Danmark med at føre sager om huslejens lovlighed imod deres udlejere. Dette er en god udvikling, ligesom det er velkomment, at der er flere forskellige udbydere, som lejerne kan vælge imellem. Udviklingen er blandt andet beskrevet i Politiken d. 11. august 2019 i artiklen ”Danske udlejere snyder udlændinge”.

Vi har dog en klar betænkelighed med den forretningsmodel, der benyttes af flere af udbyderne, da betalingen udgør en procentdel af det opnåede resultat (eksempelvis 30-50% af en huslejenedsættelse). Dette er efter vores opfattelse i strid med bekendtgørelse om god skik for juridisk rådgivning § 3, stk. 4 at indgå sådanne aftaler (gengivet nedenfor):

”Stk. 4. En rådgiver må ikke indgå en rådgivningsaftale, hvor prisen for rådgivningen udgør en andel af det udbytte, som kunden måtte opnå ved gennemførelsen af sagen.”

Konkret taler vi om siderne fra ”Digura.dk”, ”rentguide.dk”, ”renthero.dk” og ”fairhusleje.dk” (sidstnævnte har dog en timebetaling på 2.375 kr. der dog maksimalt kan udgøre 25% af det tilkendte for huslejenævnssager og 50% for boligretssager.)

Endvidere er der flere meget restriktive vilkår i flere af rådgiveraftalerne, herunder:

• At virksomheden har ret til at indgå forlig, hæve sagen eller anke sagen på kundens vegne.
• At rådgiveraftalen ofte er uopsigelig (for kunden, ikke for den erhvervsdrivende).
• Al lejer under sagen får forbud imod at kontakte udlejer.
• Og så er der generelt store ansvarsfraskrivelser for virksomheden.

 

Aftalerne findes her:

https://digura.dk/forretningsbetingelser/

https://www.rentguide.dk/da/aftalekontrakt/

https://renthero.dk/

https://fairhusleje.dk/forretningsbetingelser/

 

Da der er tale om at flere forskellige virksomheder er bygget op om den (for os at se) retsstridige betingelser/forretningskoncept, vil vi opfordre Forbrugerombudsmanden til at gå ind i sagen.

De forbrugere, som ender med at indgå aftale med disse firmaer, risikerer derfor at betale et honorar, som står i åbenbart misforhold til den modtagne ydelse, oftest uden at vide det.

For LLO er det afgørende at lejerne ikke bliver snydt; hverken af udlejer eller af dem der varetager deres interesser.

 

Med venlig hilsen

Lejernes Landsorganisation i Danmark

Helene Toxværd

Landsformand