Kontoret holder påskeferie i perioden 6.04. - 13.04.2020 - Begge dage inkl.
Lejernes LO Hovedstaden ønsker alle en god påske.
Pas godt på jer selv og hinanden.
LLO har fået et brev. Brevet var ikke underskrevet og var klistret op på muren ved vores to adresser i København.
Vi kan ikke gætte, hvem der har skrevet brevet, men vi er stolte af, at nogen har gjort sig den ulejlighed at skrive et 4-siders brev og tage ud og klistre det op, med den klare forventning, at det er LLO der er lejernes talerør.
Som du kan se, opfordrer brevet til, at LLO tager initiativ til en huslejestrejke.
Det vil vi ikke, for en huslejestrejke vil kun gå ud over de lejere, der ikke betaler deres leje: De ryger på gaden. Det vil LLO ikke være med til.
I stedet har vi fra LLO's side stedet gjort en række andre ting, for at sikre, at lejerne kommer gennem Corona-krisen.
Vi har fx:
-Fremsendt en opfordring til boligministeren om at følge FN’s anbefalinger: Ingen lejer må sættes på gaden i denne tid. Se vores henvendelse her.
-Lavet en skabelon for afdragsordning med udlejer, hvis en lejer ikke kan betale huslejen
-Fortsat det politisk arbejde, herunder ift. indgrebet mod Blackstone
-Lavet vejledninger om hvad man gør som lejer i en coronatid – fx om udlejers adgang og fraflytninger under coronakrisen.
-Fremsendt en fælles opfordring med udlejerne til bankerne om at hjælpe lejere, der er ramt af krisen og ikke kan betale husleje.
-Deltaget i det internationale arbejde i IUT (International Union of Tenants, som LLO er medlem af) om at håndtere Corona-krisen
-Fremsendt nyhedsbreve til LLO’s lokale lejertillidsfolk om at holde møder og om, hvordan man passer på hinanden
-Og så har vi sørget for, at alle lejere har kunnet få hjælp og vejledning, selv om Danmark har været lukket ned.
De forskellige nyheder og guides kan I finde på vores hjemmeside: llo.dk.
Den nuværende situation i Danmark kalder på ansvarlighed, omsorg og solidaritet.
I LLO mener vi generelt, at man skal betale sin husleje.- En husleje, der bør være bestemt af, hvad omkostningerne er – ikke af hvor meget en udlejer kan presse ud af folk, der mangler en bolig.
Men vi mener ikke, at det rimeligt, at nogen sættes på gaden, fordi de ikke kan betale deres husleje i en situation som denne.
Disse synspunkter kæmper LLO for, også når Danmark hærges af Corona.
Tak for brevet!
Med venlig hilsen og god påske.
Helene Toxværd
Landsformand
Kære medlemmer
På baggrund af den ekstraordinære situation og myndighedernes forbud har bestyrelsen for Lejernes LO Hovedstaden besluttet at udskyde gennemførelsen af repræsentantskabsmødet d. 25.4.2020.
Der vil blive indkaldt til et nyt repræsentantskabsmøde på et senere tidspunkt.
Alle foreninger vil i den forbindelse modtage en ny indkaldelse.
Vh. Lejernes LO Hovedstaden
Udlejernes interesseorganisation EjendomDanmark og LLO har i en fælles henvendelse skrevet til finanssektorens organisation, Finans Danmark.
Mange danskere mister jobbet som følge af corona-pandemien lige nu, og mange har brug for at tage lån i banken for at få råd til huslejen. Få at undgå at lejerne mister deres boliger eller tager dyre kviklån, har vi opfordret finanssektoren til at hjælpe lejerne med at betale huslejen i form af lån etc.
Finanssektoren har sagt at de lytter, og at de har opfordret lejerne til at kontakte deres pengeinstut, hvis de er i problemer.
Her kan du læse EjendomDanmark og LLO fælles henvendelse.
Har kan du læse Finans Danmarks svar.
Fra uge 14 bliver det igen muligt at aftale tid til en personlig samtale med en rådgiver – selvfølgelig pr. telefon.
Åbningstiderne i LLO Hovedstaden er i uge 14 således:
Telefonisk rådgivning uden tidsbestilling 10-13, mandag til torsdag
Mulighed for at bestille tid til en personlig samtale med en rådgiver 14-16, mandag til torsdag.
I Lejernes LO (LLO) oplever vi en stigning i henvendelser om, hvad man skal gøre, hvis man har planlagt ind- eller fraflytning omkring d. 1.april, og hvad corona-epidemien betyder for dine pligter ved fraflytning.
LLO har derfor lavet denne lille FAQ til dig, der snart skal flytte.
Husk på, at svarene alene gælder, hvis det ikke lykkes at indgå en anden aftale med udlejer. Alle har en interesse i at hindre smitte og udvise samfundssind i denne ekstraordinære situation. Vi anbefaler derfor, at der laves lokale løsninger som tager hensyn til både lejers og udlejers behov.
Skal jeg stadig flytte?
Ja - hvis kontrakten er opsagt, med mindre du laver en anden aftale med udlejer.
De henstillinger, der er kommet fra myndighedernes side, kan ikke gennembryde den kontrakt, du har indgået og den opsigelse, du har givet, men der kan være særlige forholdsregler, se nedenfor.
Skal jeg stadig flytte, hvis jeg er smittet og er i karantæne?
Stadigvæk ja – medmindre du kan blive enig om noget andet med udlejer. Hvis du selv er smittet, er det dog vigtigt, at der bliver gjort særligt grundigt rent inden nøglerne afleveres, se også nedenfor.
Skal der afholdes flyttesyn?
Ja – som udgangspunkt. Hvis din udlejer lejer mere end ét (1) lejemål ud, skal udlejer stadig indkalde til fraflytningssyn, hvor du har ret til at deltage. Både din udlejer og dig, har dog ret til at møde ved en repræsentant. Hvis din udlejer kun udlejer netop dit lejemål, er udlejer ikke forpligtet til at holde syn.
Hvis du vælger ikke at møde op til indkaldt syn – enten personligt eller ved repræsentant – skal udlejer selv lave fraflytningsrapporten og sende den til dig inden 14 dage. I så fald er det vigtigt, at du tager billeder af lejemålet, som det ser ud på tidspunktet for overlevering af nøgler. Se også LLO’s guide til ind- og fraflytning.
Som alternativ er det en mulighed at holde virtuelle syn, hvor man via videolinks sammen kan gennemgå lejemålet. Husk i så fald at få tilsendt fraflytningsrapporten inden det virtuelle syn afsluttes, så du kan tjekke, at de mangler, der fremgår af rapporten svarer til dem, I har talt om på det virtuelle syn.
Skal jeg stadig deltage i syn, hvis jeg er smittet eller udviser symptomer?
Nej. Hvis du er smittet eller udviser symptomer, bør du ikke deltage i fraflytningssynet, da du herved udsætter andre for smitterisiko. I stedet bør du tage direkte over til din nye bopæl og fortsætte din karantæneperiode og få hjælp til aflevering af lejemålet. Du kan fx lade en ven eller nabo repræsentere dig.
Hvem skal sørge for at gøre rent når jeg flytter?
Rengøringsforpligtelsen ligger hos den fraflyttende lejer. Du skal derfor aflevere boligen rengjort, når du flytter. Vær ekstra omhyggelig, så du undgår at smitte andre.
Hvis du flytter ind anbefaler vi, at du gør ekstra grundigt rent. Myndighederne anbefaler hyppig rengøring, særligt af fx dørhåndtag, stikkontakter og øvrige kontaktflader, mange rør ved.
Hvad gør jeg, hvis udlejer er smittet og vil afholde syn?
I dette tilfælde anbefaler vi ikke, at du deltager i synet, da du udsætter dig selv for smittefare. I stedet for bør du bede udlejer sende en repræsentant til synet. Hvis udlejer insisterer på at gennemføre synet med sin egen tilstedeværelse, anbefaler vi ikke, at du deltager. I stedet bør du tage billeder af lejemålet, som det ser ud på tidspunktet for overlevering af nøgler. Se også LLO’s guide til ind- og fraflytning.
Skal jeg stadig istandsætte, når håndværkerne ikke tør komme?
Ja - Risikoen for, at det ikke er muligt at få håndværkere til at komme i lejemålet påhviler den, det i første omgang påhvilede at udføre arbejderne. Hvis du fx har boet længe i boligen og du har pligt til at male boligen, er det dit ansvar boligen afleveres som aftalt, også selvom du ikke kan skaffe en maler inden du afleverer boligen.
25.03.2020
Jakob Møldrup-Lakjer, Juridisk Chef, LLO Hovedstaden
Anders Svendsen, Chefjurist, LLO Danmark
Rikke Daugaard Jepsen, Kontorleder, Servicekontoret i Aarhus
I Lejernes LO (LLO) oplever vi en stigning i henvendelser om, hvad man skal gøre, hvis udlejer ønsker adgang til lejemålet, og hvad Corona-epidemien betyder for dette.
Derfor har vi i LLO lavet denne lille FAQ til dig, der oplever, at udlejer skal ind i din lejlighed.
Husk på, at svarene alene gælder, hvis det ikke lykkes at indgå en anden aftale med udlejer. Alle har en interesse i at hindre smitte og udvise samfundssind i denne ekstraordinære situation. Vi anbefaler derfor, at der laves lokale løsninger som tager hensyn til både lejers og udlejers behov.
Flere udlejere har allerede indstillet arbejder, som ikke er absolut nødvendige for at mindske smittespredningen. Dette er en fornuftig løsning.
Kan udlejer stadig varsle adgang?
Ja. De tiltag, der er kommet fra myndighedernes side, er alene vejledende og kan ikke gennembryde den kontrakt, du har indgået med udlejer. Det betyder, at udlejer fortsat kan varsle adgang, hvis han har ret til det efter lejelovens regler.
Skal jeg åbne døren for aflæsning af varme?
Ja. Udlejer har fortsat en lødig interesse i at aflæse varmemålerne, så der kan laves et korrekt varmeregnskab. Du har dog ikke pligt til at være hjemme, mens aflæsningen foregår, og du bør altid holde korrekt afstand til den, der aflæser.
Jeg skal flytte og udlejer vil have adgang til nye potentielle lejere. Må han det?
Som lejer har du pligt til at give adgang til nye potentielle lejere hver anden hverdag i 2 timer på et tidspunkt, der er ’bekvemt for en besigtigelse’. Dette fremgår af lejelovens §97. Dette gælder også under Corona-krisen. Du har dog ikke pligt til at være hjemme imens.
Hvis du derimod selv er smittet, bør du meddele dette til udlejer og se, om I ikke kan blive enige om at udsætte besigtigelserne, da intet tidspunkt i løbet af en karantæne er ’bekvemt for en besigtigelse’. Der er dog ikke nogen praksis på området, og det er derfor svært at sige, hvordan en sag om manglende adgang vil falde ud, så en aftale vil være det bedste.
Jeg har selv for noget tids siden bedt udlejer om at udføre arbejder i lejemålet. Nu vil udlejer ind, men jeg er utryg ved det. Skal jeg lukke udlejer ind?
Hvis du selv har bedt udlejer om at komme, er udgangspunktet, at det gælder. Hvis du efterfølgende er blevet utryg ved det, bør du kontakte udlejer og se om I kan blive enige om at udskyde det. Udlejer vil som udgangspunkt gøre, hvad han eller hun kan for at medarbejdere og lejere ikke bliver syge.
Hvis du selv vælger at aflyse, kan udlejer varsle adgang efter de almindelige regler og du risikerer at ifalde erstatning for de dokumenterede ekstraomkostninger udlejer har til håndværkeren. Vi har dog ikke set eksempler på dette endnu.
Udlejer har netop skrevet, at de skal ind i næste uge og se på komfuret. Skal jeg lukke dem ind?
Kun hvis du vil. Udlejer skal varsle adgang efter de almindelige regler og for ikke-uopsættelige arbejder gælder, at du som udgangspunkt skal have 6 ugers varsel. Kun hvis dit komfur lækker gas eller lignende har udlejer ret til at komme ind med kort varsel.
25.03.2020
Jakob Møldrup-Lakjer, Juridisk Chef, LLO Hovedstaden
Anders Svendsen, Chefjurist, LLO Danmark
Rikke Daugaard Jepsen, Kontorleder, Servicekontoret i Aarhus
På grund af situationen med corona aflyser Lejernes LO Hovedstaden enkeltmedlems-mødet d. 30.3.2020 på Vester Voldgade.
De tilmeldte vil bliver kontaktet direkte af LLOH og vi vender tilbage til dem, når en ny mødedato er sat.
Hvis du har spørgsmål til ovenstående kan du kontakte os på repskab@lloh.dk
Vh. Lejernes LO Hovedstaden
Står du i en situation, hvor du har brug for at lave en afdragsordning med din udlejer som følge af et midlertidigt indtægtstab, er det vigtigt den laves på den rigtige måde, så begge parter ved, hvad de har at forholde sig til.
Afdragsordningen tager udgangspunkt i en periode på 3 måneders lejebetalinger, som ikke bliver betalt og tilbagebetalingsperioden er sat til 10 måneder, som svarer til den periode fogedretterne kan tvinge en kreditor til at acceptere.
Vær opmærksom på, at dette kun er et forslag, som kan ændres, hvis du og din udlejer finder en ordning, der passer jer bedre.
Er du i tvivl, så kontakt en rådgiver i din lokale LLO-afdeling.
Vejledning om beboermøder ifm. Coronavirus
Lejernes LO Hovedstaden anbefaler alle beboerrepræsentationer ikke at afholde fysiske beboermøder i første halvår af 2020, men i stedet afholde et ”’fuldmagtsmøde”.
Myndighedernes anbefalinger og opfordringer til borgerne ændres løbende. Hold dig orienteret på www.coronasmitte.dk
På baggrund af situationens alvor anbefaler LLO Hovedstaden, at man ikke afholder fysiske beboermøder i første halvår 2020.
I henhold til Bekendtgørelse om Beboerrepræsentation §7 skal man afholde ordinært beboermøde inden 1. april hvert år. Af samme bekendtgørelses §3, stk.2 fremgår, at man i stedet for fysisk fremmøde kan møde ved fuldmagt.
For at overholde bekendtgørelsen anbefaler Lejernes LO Hovedstaden derfor, at man holder ordinært møde alene ved fuldmagt, hvorved minimumsreglerne overholdes og at der så indkaldes til ekstraordinært møde i efteråret. Det vil sige, at det lige nu kun er beboerrepræsentationen der mødes – resten af lejerne kan deltage ved at udfylde og aflevere en fuldmagt.
Det anbefales i samme ombæring, at mødets dagsorden kun har 4 punkter, som beskrevet i bekendtgørelsens §7. Det betyder, at vi anbefaler, at man indkalder til et ”fuldmagtsmøde” med følgende dagsorden:
1) Aflæggelse af beboerrepræsentanternes beretning samt regnskab for det forløbne år.
2) Fremtidig virksomhed.
3) Fastsættelse af beløb til dækning af udgifterne ved beboerrepræsentanternes arbejde, jf. § 4, stk. 4.
4) Valg af beboerrepræsentanter og eventuelt af revisor
Punkterne 1 og 2 udsendes eller slås op i opgangen og tilføres senere referatet
Under punkt 3 anbefales, at beløbet for 2020 fastsættes til 352 kr. pr. lejemål pr. år svarende til 29,33 kr.
pr. måned pr. lejemål.
Dette beløb svarer til det beløb, som Bekendtgørelsen om Beboerrepræsentation
maksimalt tillader.
Under punkt 4 anbefales, at der sker genvalg af siddende repræsentanter
Lejerne LO Hovedstaden har lavet en skabelon til fuldmagt, som kan omdeles sammen med indkaldelsen til
mødet.
Hvis en eller flere lejere protesterer over, at mødet afholdes pr. fuldmagt, så er man desværre nødt til at aflyse det. Mødet kan så indkaldes senere, når corona-epidemien er overstået. Hvis I aflyser mødet, skal I meddele udlejer det – og grunden til aflysningen
Har I spørgsmål om emnet, er I selvfølgelig velkomne til at kontakte Lejernes LO Hovedstaden
Fuldmagt til brug for afholdelse af beboermøde d. __.__.2020
Beboerrepræsentationen har besluttet at afholde det årlige beboermøde pr.
fuldmagt, idet Sundhedsstyrelsen anbefaler at minimere afholdelse af møder
pga. risikoen for smitte med Corona.
Det er derfor kun beboerrepræsentationen, der afholder møde – og vi beder dig efter råd fra LLO om at deltage ved at udfylde denne fuldmagt og aflevere den til beboerrepræsentationen.
Når det igen er muligt, vil vi afholde endnu et beboermøde, hvor vi alle kan mødes på normal vis.
FULDMAGT
Jeg giver hermed fulmagt til beboerrepræsentationen i min ejendom til på mine vegne at kunne stemme
følgende på beboermødet:
Punkt 1: Beretning og regnskab godkendes
Punkt 2: Fremtidig virksomhed godkendes
Punkt 3: Beløbet fastsættes til 352 kr.
Punkt 4: Den siddende beboerrepræsentation genvælges
Som fuldmagtsgiver
Navn (blokbogstaver): ______________________________
Adresse:
_______________________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________________
Underskrift:_________________________________________
En guide over de mest forekommende problemstillinger ift. udlejer, huslejenævnssager, ind- og fraflytningssager, karantæne mv., og hvordan du bør forholde dig til dem.
På opfordring fra myndighederne sender LLO Hovedstaden sine medarbejdere hjem. Det betyder, at vores rådgivning går på vågeblus.
Det vil derfor i uge 12 og 13 ikke være muligt at få telefonisk eller personlig kontakt til bestemte rådgivere.
Sekretariatet i Vester Voldgade 9 vil være lukket for al personlig henvendelse i uge 12 og 13. Du kan ikke bestille tid til personlig rådgivning.
Derimod er vores telefoniske rådgivning åben fra 10-13, mandag til torsdag, men med meget nedsat bemanding.
Derfor beder vi om, at du kun ringer til os, hvis du har et meget akut problem, så du ikke blokerer for andres nødvendige og akutte rådgivning.
Alle igangværende sager vil blive behandlet, så du skal ikke være bekymret for frister mv., hvis vi fører en sag for dig.
Alle ændringer vil blive meddelt via denne hjemmeside.
Borgerrepræsentationen i København har vedtaget ny kommuneplan, der gør det lettere at bygge flere mindre boliger.
LLO har i årevis kritiseret de rigide regler der var omkring 95 kvm. reglen, om at 75% af nyopførte boliger i København i gennemsnit skulle være 95 kvm.
Denne regel opblødes nu, så der igen kan opføres mindre familieboliger i København.
Lørdag den 25 april 2020 kl. 10-15 i Karens Minde Kulturhus, Loftet,
Wagnersvej 19, 2450 København SV.
Til
Forbrugerombudsmanden D. 7. februar 2020
Carl Jacobsens Vej 35
2500 Valby
Sendt pr. e-mail til
forbrugerombudsmanden@forbrugerombudsmanden.dk
Som landsformand for Lejernes Landsorganisation i Danmark (LLO) skal jeg hermed opfordre Forbrugerombudsmanden til at undersøge lovligheden af forretningsbetingelserne hos flere digitale rådgivere, der fokuserer på lejeretlig rådgivning, henvendt til forbrugere.
Vi oplever i LLO, at digitale udbydere ønsker at hjælpe lejerne i Danmark med at føre sager om huslejens lovlighed imod deres udlejere. Dette er en god udvikling, ligesom det er velkomment, at der er flere forskellige udbydere, som lejerne kan vælge imellem. Udviklingen er blandt andet beskrevet i Politiken d. 11. august 2019 i artiklen ”Danske udlejere snyder udlændinge”.
Vi har dog en klar betænkelighed med den forretningsmodel, der benyttes af flere af udbyderne, da betalingen udgør en procentdel af det opnåede resultat (eksempelvis 30-50% af en huslejenedsættelse). Dette er efter vores opfattelse i strid med bekendtgørelse om god skik for juridisk rådgivning § 3, stk. 4 at indgå sådanne aftaler (gengivet nedenfor):
”Stk. 4. En rådgiver må ikke indgå en rådgivningsaftale, hvor prisen for rådgivningen udgør en andel af det udbytte, som kunden måtte opnå ved gennemførelsen af sagen.”
Konkret taler vi om siderne fra ”Digura.dk”, ”rentguide.dk”, ”renthero.dk” og ”fairhusleje.dk” (sidstnævnte har dog en timebetaling på 2.375 kr. der dog maksimalt kan udgøre 25% af det tilkendte for huslejenævnssager og 50% for boligretssager.)
Endvidere er der flere meget restriktive vilkår i flere af rådgiveraftalerne, herunder:
Aftalerne findes her:
https://digura.dk/forretningsbetingelser/
https://www.rentguide.dk/da/aftalekontrakt/
https://fairhusleje.dk/forretningsbetingelser/
Da der er tale om at flere forskellige virksomheder er bygget op om den (for os at se) retsstridige betingelser/forretningskoncept, vil vi opfordre Forbrugerombudsmanden til at gå ind i sagen.
De forbrugere, som ender med at indgå aftale med disse firmaer, risikerer derfor at betale et honorar, som står i åbenbart misforhold til den modtagne ydelse, oftest uden at vide det.
For LLO er det afgørende at lejerne ikke bliver snydt; hverken af udlejer eller af dem der varetager deres interesser.
Med venlig hilsen
Lejernes Landsorganisation i Danmark
Helene Toxværd
Landsformand
I en netop optrykt dom fra Vestre Landsret tager retten stilling til om en udlejer ensidigt kan nedsætte lejen med den virkning, at lejeren ikke kan få lejen yderligere nedsat. I dommen kommer Landsretten frem til, at det kan man ikke og at lejen skal bedømmes ud fra den aftalte leje.
Dommen stemmer overens med LLO's tidligere rådgivning om Kerebys frivillige nedsættelse af lejen, hvor det stadig er rådet at være varsom med at acceptere lejenedsættelsen før du har fået selve lejen bedømt af os.
Dommen er trykt som U.2020.436V og T:BB 2020.47V
Se vores tidligere pressemeddelelse om spørgsmålet.
Udlejerorganisationen Ejendom Danmark jublede, da blackstone-forhandlingerne brød sammen i onsdags. Nu piber de tilsvarende højt. Indgrebet bliver kaldt ”en katastrofe”, men det er ikke første gang Udlejerne har sagt at enden er nær:
I 1996 ville man sætte en beløbsgrænse på 5,2-huslejens stigning. Dengang sagde udlejerne at det ”vil betyde et ophør eller en meget betydelig reduktion i antallet af mere omfattende moderniseringer ved genudlejning".
I stedet blev flere og flere boliger moderniseret efter paragraffen.
I 2014, da der første gang kom energikrav ved 5,2-forbedringer, sagde udlejerne at ”den løbende modernisering af private udlejningsboliger reduceres eller sættes i stå”.
I stedet blev flere og flere boliger moderniseret efter paragraffen, med tårnhøje huslejer til følge.
Derfor skal EjendomDanmarks dommedagsudmeldinger altid tages med indtil flere kilo salt.
Flere partier har været klar til at sige, at de gerne ville være med i aftalen, men undlod fordi spekulationsstoppet ville ramme andelshaverne.
Dette er rent vrøvl.
Spekulationsstoppet gælder nemlig slet ikke for andelsboliger, hvilket bl.a. Finanstilsynet har anerkendt.
Læs mere i LLO’s artikel til Altinget: https://www.altinget.dk/by/artikel/llo-udlejernes-kritik-af-aendringer-i-boligreguleringsloven-er-overdrevet
Regeringen (Socialdemokratiet), Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet indgik her til aften en boligpolitisk aftale, som skal imødegå kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger.
To meget dramatiske døgn er derfor nu afsluttet.
I LLO er vi meget glade for at aftalens partier ikke ville holde lejerne som gidsler og for at man sætter foden ned for de kortsigtede investorer.
Boligminister Kaare Dybvad Beks politiske svendestykke er således i hus og resultatet er flot.
Vi må erkende at aftalen ikke blev til en ophævelse af den forhadte 5,2-paragraf, men at der er rigtig mange og gode forbedringer i forhold til den nuværende tilstand, der havde været utænkelige under den tidligere boligminister, fx forbedringer af lejernes tryghed, klima, huslejernes udvikling og styrkelse af lejerne.
Her er LLO’s reaktion på aftalens enkelte punkter:
Lejernes tryghed -spekulantstop / karensperiode indføres
Der indføres en karensperiode, som betyder, at der efter overtagelse og gennemgribende modernisering af en ejendom skal gå 5 år, før lejefastsættelse må ske efter § 5, stk. 2.
Bestemmelsen gør det vanskeligere for nye ejere at forsøge at komme af med gamle lejere.
Lejes boligen ud i de første fem år efter ejerskifte, skal nye lejere betale den samme leje (bortset fra almindelige forbedringer foretaget inden den nye lejer flytter ind). Først når den nye lejer siger boligen op, kan der kræves 5,2-leje igen.
Klimakrav skærpes væsentligt
Klimadelen er blevet strammet op i forhold til tidligere udmeldinger. Der kan nemlig først gennemføres forbedringer efter § 5, stk. 2, når ejendommen er bragt op på energiklasse C eller udlejer har løftet ejendommens energiklasse mindst 2 niveauer. Hvis en ejendoms energiklasse hæves med mindst 3 niveauer eller energiforbedres for mindst 3.000 kroner per kvadratmeter, bortfalder karensperioden.
For LLO er det helt retfærdige krav, at hvis udlejer vil kræve høje huslejer, skal ejendommen i det mindste kunne holde ordentligt på varmen.
Huslejebremse
Lejerne skal ikke længere acceptere, at huslejerne i 5,2-lejemål sættes 10% højere end tilsvarende lejligheder. Og det er godt – også for retssikkerheden og fornemmelsen af retfærdighed – hvis man for fremtiden kan få sin 5.2-husleje sat ned, når den er for høj – uanset hvor mange procent, den er for høj!
Styrkelse af lejerne
Styrkelse af lejerne har været det hidtil mest ukendte del af forhandlingerne. Her har LLO fået rigtig mange af sine forslag og ønsker opfyldt:
Særligt kravet om, at huslejen skal fastsættes med henvisning til huslejenævnenes andre afgørelser, får stor betydning.
Det sikrer, at sammenligningsgrundlaget er baseret på en sagkyndig vurdering i stedet for det nuværende ”Hjallerup-marked”, hvor der kan sammenlignes med lejere som måske betaler en høj husleje, men ikke selv har klaget.
Desuden sikres en højere kvalitet i huslejenævnets afgørelser, ved at nævnene for fremtiden skal vide hvordan boligerne ser ud, inden de moderniseres efter 5,2, så man kan lave en fair vurdering af hvor meget boligen reelt bliver forbedret, og der skal sammenlignes med hvad udlejer tager på ejendommens udvendige vedligeholdelseskonto, så udlejer ikke får betaling to gange (som forbedringsforhøjelse og ved træk på vedligeholdelseskontoen).
Udlejer kan desuden få større gebyrer, hvis lejeren vinder huslejenævnssagen. Her stiger gebyret fra 2.180 kr. til 6.000 kr.
Andelshaverne får mulighed for at fastholde valuarvurderingerne
Indgrebet er skræddersyet til ikke at ramme andelshaverne, og andelshaverne er både undtaget for karensperioden og får mulighed for at beholde sine tidligere valuarvurderinger.
LLO glæder sig over, at andelshaverne ikke kommer i klemme med aftalen, og over at andelshaverne selv (ved ABF - Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation) har nægtet at blive brugt som politisk skjold i den sidste del af disse forhandlinger.
Aftalen hedder ”Initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger” og kan læses her: https://www.trm.dk/politiske-aftaler/2020/aftale-om-initiativer-mod-kortsigtede-investeringer-i-private-udlejningsboliger/
Pressekontakt: Tlf. 33 86 09 21 og llo@llo.dk
Efter flere måneders forhandlinger, har boligminister Kaare Dybvad i dag meddelt, at han må indstille forhandlingerne, om indgreb imod udenlandske kapitalfonde. Der er simpelthen ikke flertal for regeringens udspil, på nuværende tidspunkt. Dette sker på trods af, at andelshaverne ikke rammes af det foreslåede indgreb.
”Det er uforståeligt, at flere partier har haft som deres eneste krav til forhandlingerne, at andelshaverne ikke bliver ramt. Når regeringen så præsenterer et forslag, der ikke rammer andelshaverne og som ABF (Andelshavernes Fællesrepræsentation) nikker til, så kan det stadigvæk ikke gå igennem” Udtaler Helene Toxværd Landsformand for Lejernes Landsorganisation.
Før valget var næsten alle partier klar til at kigge på et indgreb, selvom nogle ville afvente regeringens ekspertudvalgs udspil, herunder de Radikale, Venstre og Dansk Folkeparti. Ekspertudvalget dokumenterede, at huslejerne i de såkaldte 5,2-boliger er på himmelflugt, og at priserne gør det vanskeligt for almindelige mennesker, at have råd til at bo i de store byer.
Uden en aftale, bliver den forhadte paragraf 5,2 ved med at eksistere uændret, og byerne vil blive ved med, at blive tømt for betalelige boliger, der i stedet omdannes til dyre boliger når de lejes ud på ny. Dette rammer især folk, der skal ind på boligmarkedet: Studerende, nyligt fraskilte etc.
” Et forhandlingssammenbrud på dette tidspunkt, giver simpelthen ingen mening. Vi har brug for et indgreb, der er grønt og som sikrer en rimelig sammenhæng imellem udlejers udgifter og huslejen. Det er taget af bordet i dag. Kommer der ikke et indgreb, er det som blod i vandet for de udenlandske kapitalfonde, som nu kan fortsætte ufortrødent.” Udtaler Helene Toxværd og fortsætter: ”Løsninger som at give hurtigere sagsbehandling, i huslejenævnene giver ikke i sig selv noget, hvis loven ikke forbedres. Så får du bare hurtigere et afslag, på at din leje sættes til et rimeligt niveau”.
LLO opfordrer til, at Folketinget igen går i arbejdstøjet og laver et indgreb, der rent faktisk virker.
Pressekontakt:
Tlf. 33 86 09 21
llo@llo.dk.
Kapitalfonden Blackstones danske selskab Kereby, har sendt meddelelser ud om, at huslejen frivilligt sættes ned for omkring 300 lejemål. LLO opfordrer til, at lejerne læser det med småt, inden man accepterer en eventuel lejenedsættelse.
Hvorfor bør du ikke bare sige ja?
Hvis man betaler 5,2-leje, kan man kun få sat sin husleje ned, hvis den overstiger det lovlige niveau med 10%.
Hvis udlejer sætter din husleje ned, så lejen derefter kun overstiger det lejede med 8-9% kan du derfor ikke få din leje sat ned, selvom den overstiger det lovlige niveau.
Få derfor LLO’s vurdering inden du accepterer lejenedsættelsen, så du ikke snyder dig selv.
Bemærk også, at Blackstone/Kereby kun vil sætte huslejen ned for den periode de selv har ejet ejendommen. Dette er måske mindre end det, du har ret til.
Efter lovens regler kan man dog få sat lejen ned, hvis man indbringer sagen for huslejenævnet inden ét år, uanset om der sker ejerskifte i løbet af lejeperioden.
Når personalet hos ejendoms-investeringsselskabet Kereby/Blackstone mødte på arbejde her efter ferien, var der 4.682 protester i Kerebys mailboks.
Så mange har nemlig hen over julen benyttet lejligheden til at sende en protest mod Kereby/Blackstones ageren på det københavnske boligmarked.
Initiativet til de mange protester er taget af organisationen Oxfam IBIS, der i flere år har arbejdet for at forhindre brugen af skattely.
I klagen skriver de protesterende om kapitalfondens navneskifte til Kereby, at et nyt navn og søde ord ikke er nok. Blackstones selskab tog for nylig navneskifte til Kereby, fordi de efter eget udsagn vil kere sig om København.
De protesterende forlanger, at Kereby/Blackstone ikke fører penge ubeskattet ud af Danmark til deres selskaber i skattely.
De forlanger, at Kereby fremlægger dokumentation og forklaring på deres mistænkelige virksomhedskonstruktion, og hvilken betydning det har for deres skattebetalinger i Danmark.
De forlanger, at Kereby fremover spiller med åbne kort om deres regnskabstal og skatteaftaler i alle lande, så der kan opbygges tillid til, at Kereby viI betale skat.
Og så forlanger de, at Kereby stopper med at fordoble huslejerne hovedstaden.
På Christiansborg forhandler politikerne lige nu om den såkaldte ”Blackstone lov”, der skal gøre det sværere for udenlandske kapitalfonde at tjene hurtige penge på boligspekulation i København.
Læs mere om underskriftsindsamlingen her: https://actions.oxfam.org/danmark/blackstone/underskrift/
LLO hilser det velkomment, at Regeringen vil sætte ind overfor de kortsigtede og spekulative ejendomsinvesteringer som paragraf 5,2 i boligreguleringsloven giver mulighed for.
Overordnet er det rigtig positivt, at man tager fat på problemet, men desværre vil indgrebet, trods gode takter med bl.a. større miljøkrav, ikke have den nødvendige effekt på det virkelige problem med 5.2. – de alt for høje huslejer!
Helt grundlæggende mangler der et tiltag, der skulle gøre noget ved det nuværende høje huslejeniveau, for om det er et pensionsselskab eller en kapitalfond, der opkræver en meget høj husleje, det spiller selvsagt ikke den store rolle for den enkelte lejer.
“Vi mangler en “krog” i omkostningerne, altså en sammenhæng imellem udlejers forbedringsudgifter og så den endelige husleje”, udtaler Helene Toxværd, landsformand i LLO. Hun fortsætter: “Dét vil kunne tage toppen af de meget høje huslejer, og hjælpe lejerne, hvis sagerne skal prøves i huslejenævn eller ved domstolene.”
“Vi er i øvrigt glade for, at andelshaverne fredes i denne omgang, og ikke længere kan bruges som gidsler af udlejerne. Nu kan vi tale om lejeboliger i stedet for andelsboliger og dét er positivt.” Afslutter Helene Toxværd.
LLO følger forhandlingerne og holder tæt kontakt til Regeringen og Folketingets partier for at tale lejernes sag.
Du kan læse LLO’s uddybende vurdering her
Samlet konklusion
Indgrebet begrænser kraftigt handel med udlejningsejendomme og blokerer dermed for flere udenlandske opkøb. Men indgrebet ændrer ikke grundlæggende på det forhold, at 5.2-moderniseringer udgrænser arbejder- og middelklasse eller fører til brat faldende boligforbrug i de større byer.
Karensperiode indføres
Regeringen foreslår, at der skal gå 10 år fra en ejer køber en ejendom, til de kan hæve huslejen efter den omstridte § 5, stk. 2
Positivt
Standser effektivt udenlandske opkøb med kort sigte.
Negativt
Standser ikke 5.2-moderniseringer hos nuværende ejere – den er skræddersyet til pensionskassernes (og andre store danske udlejeres) forhold.
Forslaget kan fastfryse ejerforholdene, dvs. ingen nye andelsboligforeninger.
Fjernelse af væsentlighedskriteriet
I dag skal en 5,2 husleje være 10% eller mere for høj, førend huslejen kan sættes ned. Dette foreslås ændret så lejen kan sættes ned, hvis den er for høj.
Positivt
Forslaget vil tage toppen af ”glidningen” i huslejen.
Negativt
Bestemmelsen ændrer ikke på det forhold, at udlejer i boligretten har overvældende muligheder for at præsentere sammenligningslejemål med høj leje.
Huslejen bliver stadigvæk langt højere end almene boliger, selvom boligerne er ens. En fjernelse af væsentlighedskriteriet kommer ikke til at ændre på denne forskel:
En gennemmoderniseret almen bolig med nye installationer, optimerede energiforhold, nye badeværelser og køkkener samt optimeret og velvedligeholdt klimaskærm koster i København 1.200 kr./ kvm/år (kilde: FSB).
En DEAS-moderniseret 5.2-bolig i København- dvs. nyt bad, køkken og indfræset el, men ingen andre forbedringer eller vedligeholdelse– koster p.t. ved udlejning typisk mellem 1.500 og 1.600 kr. /kvm/år.
Krav om Energimærke C, hvis der skal laves 5,2.
Ministeren lægger op til at ejendomme skal have energimærke A-C for at kunne opkræve 5,2-husleje. I dag er kravet A-D.
Positivt
Forbedrer energiforholdene, lejer kan spare mellem 20 og 30 kr/kvm/år
Skærer de dårligste ejendomme ud af 5.2 (hvis umuligt at bringe op på C)
Fordyrer 5.2-investeringen med i gennemsnit 59.000 kr., hvis udgiften ikke indregnes i bundgrænsen
Negativt
Forøger det lejedes værdi og medfører endnu højere leje end nuværende 5.2
Forhindrer ikke overgang til 5.2 i de allerfleste ejendomme
Fjerner ikke motivationen til at presse de gamle lejere ud, den såkaldte ”shake the building”-metode.
Valuarvurderingerne fredes:
De valuarvurderinger andelsboligforeninger senest har fået foretaget, vil ikke udløbe efter 18 måneder som i dag, men vil kunne fastfryses på ubestemt tid.
Dette forslag holder hånden under andelshaverne, som ikke påvirkes af et indgreb på lejeboligmarkedet.
Forslaget minder meget om et forslag LLO selv har fremsendt tidligere og Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) har meldt ud, at de er tilfredse.
LLO finder det meget positivt at andelshaverne ikke længere skal tages som gidsler i debatten om husleje på lejemarkedet.
Hvad mangler?
Der mangler et indgreb, der gør boligerne billigere.
LLO har under hele forløbet krævet en fjernelse af § 5, stk. 2.
Med dette indgreb fortsætter 5,2 med at gøre lejeboligerne dyrere i København:
Ekspertudvalget kom fx frem til at singler mindst skal have en længere videregående uddannelse for at have luft nok i økonomien til at betale 5,2-huslejen i København og par skal mindst være faglærte for at have råd til 5,2.
Disse huslejeniveauer vil være uændrede, for ejendomme der har energimærke C, og som ikke er omfattet af karensperioden.
LLO mener, at problemet er de høje huslejer. Ikke om det er en ny eller gammel ejer, der opkræver den høje husleje.
Hvad sker der nu?
Efter regeringens udspil, indkalder ministeren til yderligere politiske forhandlinger, med henblik på at lave en politisk aftale.
LLO fører tæt dialog med de politiske partier og ministeren, og bidrager med fakta, erfaringer og synspunkter på lejernes vegne.
Tre store banker advarer om alt for høje andelsboligpriser.
Nordea, Sydbank og Arbejdernes Landsbank fortæller alle de samme historier om andelsboligforeninger med bekymrende høje valuar-vurderinger.
Værdiansættelserne opleves at svinge med over hundrede procent, mellem de mest konservative og de mest aggressive vurderinger.
Ligesom Liberal Alliance melder ABF (Andelsboligernes Fællesrepræsentation) nu klart ud, at de ikke ønsker bedre vilkår for lejerne, på trods af massive problemer med udenlandske kapitalfonde.
Folketingets partier kigger lige nu på muligheden for at få ændret den paragraf, der gør det muligt at sætte huslejen meget højt op, og som tømmer de store byer for betalelige boliger.
Drøftelserne tager udgangspunkt i den rapport et ministerielt ekspertudvalg fremlagde i oktober.
Ingen forbedringer til lejerne af hensyn til andelshavernes friværdier
I weekenden gik Liberal Alliance fra de politiske forhandlinger, og i går meldte Andelsboligernes Fællesrepræsentation (ABF) ud, at ingen af ekspertgruppens løsninger er acceptable for ABF.
ABF’s direktør Jan Hansen udtaler i går til Berlingske:
”Der er ikke noget af det [ekspertudvalgets anbefalinger -red], der er spiseligt. Ligegyldigt om man vælger det ene, det andet eller det tredje, vil det få en negativ konsekvens for andelsboligforeningerne."
Ikke engang kravet om at boligerne skal være mere klimavenlige førend der kan kræves høj husleje, kan således accepteres.
Lejerne betaler for andelshavernes værdistigninger
Andelsboligerne bliver påvirket, fordi de sammenligner ejendommens værdi med udlejningsejendomme.
Jo højere husleje lejerne betaler, jo højere værdi har udlejningsejendommen. Andelshaverne må spejle sig i denne udvikling, og oplever derfor de samme værdistigninger som udlejningsejendommene, selvom de ikke lejer noget ud.
Værdien af udlejningsejendomme er mere end tredoblet siden 1995 (renset for inflation), andelshaverne har igen oplevet de samme værdistigninger.
LLO klar med redningsplanke til andelshaverne
LLO har foreslået at de nuværende valuarvurderinger får lov at fortsætte i 10 år.
På den måde får andelshaverne ikke et tab med det samme, og et fald i valuarvurderingen vil blive opvejet af de naturlige værdistigninger ejendommen vil opleve i løbet af 10 år
”I LLO er vi skuffede over ABF. Alt der medfører, selv et beskedent fald i andelshavernes friværdier afvises, imens udlejers gevinst ved at smide de gamle lejere ud bliver større og større.” Udtaler Helene Toxværd, landsformand i LLO og fortsætter:
”Mange af de tidligere lejere, der stiftede en andelsboligforening og blev andelshavere, ville ikke have den mulighed i dag, fordi de høje huslejer har pustet ejendomspriserne for højt op. Hvis man skal stifte en andelsbolig i dag, man låne om kap med kapitalfonde som Blackstone, og det kan almindelige mennesker ikke. Det er derfor en meget kortsigtet strategi ABF har valgt”.
Fakta:
Om valuarvurderinger:
Valuarvurderingen afhænger ikke af hvad lejeindtægten er nu. Vurderingen baseres i stedet på en valuars vurdering af, hvad ejendommen ville være værd, hvis alle de nuværende andelshavere flyttede, der blev brugt penge på at modernisere ejendommen og sætte huslejen op efter den dyre huslejeparagraf 5,2. Dette omregnes til nutidsværdier.
Ejendommens værdi stiger derfor selvom ejendommen fx har ældgamle køkkener og badeværelser. Den stiger nemlig allerede på grund af potentialet for forbedringer.
Næsten ingen nystiftede andelsboliger:
Ekspertudvalget har tydeliggjort, at der kun omdannes 500 lejeboliger til andelsboliger om året p.t. Det er ca. en syvendedel af hvad der blev stiftet før finanskrisen.
