I en netop optrykt dom fra Vestre Landsret tager retten stilling til om en udlejer ensidigt kan nedsætte lejen med den virkning, at lejeren ikke kan få lejen yderligere nedsat. I dommen kommer Landsretten frem til, at det kan man ikke og at lejen skal bedømmes ud fra den aftalte leje.

Dommen stemmer overens med LLO's tidligere rådgivning om Kerebys frivillige nedsættelse af lejen, hvor det stadig er rådet at være varsom med at acceptere lejenedsættelsen før du har fået selve lejen bedømt af os.

Dommen er trykt som U.2020.436V og T:BB 2020.47V

Se vores tidligere pressemeddelelse om spørgsmålet.

Regeringen (Socialdemokratiet), Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet indgik her til aften en boligpolitisk aftale, som skal imødegå kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger.

To meget dramatiske døgn er derfor nu afsluttet.

I LLO er vi meget glade for at aftalens partier ikke ville holde lejerne som gidsler og for at man sætter foden ned for de kortsigtede investorer.

Boligminister Kaare Dybvad Beks politiske svendestykke er således i hus og resultatet er flot.

Vi må erkende at aftalen ikke blev til en ophævelse af den forhadte 5,2-paragraf, men at der er rigtig mange og gode forbedringer i forhold til den nuværende tilstand, der havde været utænkelige under den tidligere boligminister, fx forbedringer af lejernes tryghed, klima, huslejernes udvikling og styrkelse af lejerne.

Her er LLO’s reaktion på aftalens enkelte punkter:

Lejernes tryghed -spekulantstop / karensperiode indføres

Der indføres en karensperiode, som betyder, at der efter overtagelse og gennemgribende modernisering af en ejendom skal gå 5 år, før lejefastsættelse må ske efter § 5, stk. 2.

Bestemmelsen gør det vanskeligere for nye ejere at forsøge at komme af med gamle lejere.

Lejes boligen ud i de første fem år efter ejerskifte, skal nye lejere betale den samme leje (bortset fra almindelige forbedringer foretaget inden den nye lejer flytter ind). Først når den nye lejer siger boligen op, kan der kræves 5,2-leje igen.

Klimakrav skærpes væsentligt

Klimadelen er blevet strammet op i forhold til tidligere udmeldinger. Der kan nemlig først gennemføres forbedringer efter § 5, stk. 2, når ejendommen er bragt op på energiklasse C eller udlejer har løftet ejendommens energiklasse mindst 2 niveauer. Hvis en ejendoms energiklasse hæves med mindst 3 niveauer eller energiforbedres for mindst 3.000 kroner per kvadratmeter, bortfalder karensperioden.

For LLO er det helt retfærdige krav, at hvis udlejer vil kræve høje huslejer, skal ejendommen i det mindste kunne holde ordentligt på varmen.

Huslejebremse

Lejerne skal ikke længere acceptere, at huslejerne i 5,2-lejemål sættes 10% højere end tilsvarende lejligheder. Og det er godt – også for retssikkerheden og fornemmelsen af retfærdighed – hvis man for fremtiden kan få sin 5.2-husleje sat ned, når den er for høj – uanset hvor mange procent, den er for høj!

Styrkelse af lejerne

Styrkelse af lejerne har været det hidtil mest ukendte del af forhandlingerne. Her har LLO fået rigtig mange af sine forslag og ønsker opfyldt:

Særligt kravet om, at huslejen skal fastsættes med henvisning til huslejenævnenes andre afgørelser, får stor betydning.

Det sikrer, at sammenligningsgrundlaget er baseret på en sagkyndig vurdering i stedet for det nuværende ”Hjallerup-marked”, hvor der kan sammenlignes med lejere som måske betaler en høj husleje, men ikke selv har klaget.

Desuden sikres en højere kvalitet i huslejenævnets afgørelser, ved at nævnene for fremtiden skal vide hvordan boligerne ser ud, inden de moderniseres efter 5,2, så man kan lave en fair vurdering af hvor meget boligen reelt bliver forbedret, og der skal sammenlignes med hvad udlejer tager på ejendommens udvendige vedligeholdelseskonto, så udlejer ikke får betaling to gange (som forbedringsforhøjelse og ved træk på vedligeholdelseskontoen).

Udlejer kan desuden få større gebyrer, hvis lejeren vinder huslejenævnssagen. Her stiger gebyret fra 2.180 kr. til 6.000 kr.

Andelshaverne får mulighed for at fastholde valuarvurderingerne

Indgrebet er skræddersyet til ikke at ramme andelshaverne, og andelshaverne er både undtaget for karensperioden og får mulighed for at beholde sine tidligere valuarvurderinger.

LLO glæder sig over, at andelshaverne ikke kommer i klemme med aftalen, og over at andelshaverne selv (ved ABF - Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation) har nægtet at blive brugt som politisk skjold i den sidste del af disse forhandlinger.

Aftalen hedder ”Initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger” og kan læses her: https://www.trm.dk/politiske-aftaler/2020/aftale-om-initiativer-mod-kortsigtede-investeringer-i-private-udlejningsboliger/

Pressekontakt: Tlf. 33 86 09 21 og llo@llo.dk

Kapitalfonden Blackstones danske selskab Kereby, har sendt meddelelser ud om, at huslejen frivilligt sættes ned for omkring 300 lejemål. LLO opfordrer til, at lejerne læser det med småt, inden man accepterer en eventuel lejenedsættelse.

Hvorfor bør du ikke bare sige ja?

Hvis man betaler 5,2-leje, kan man kun få sat sin husleje ned, hvis den overstiger det lovlige niveau med 10%.

Hvis udlejer sætter din husleje ned, så lejen derefter kun overstiger det lejede med 8-9% kan du derfor ikke få din leje sat ned, selvom den overstiger det lovlige niveau.

Få derfor LLO’s vurdering inden du accepterer lejenedsættelsen, så du ikke snyder dig selv.

Bemærk også, at Blackstone/Kereby kun vil sætte huslejen ned for den periode de selv har ejet ejendommen. Dette er måske mindre end det, du har ret til.

Efter lovens regler kan man dog få sat lejen ned, hvis man indbringer sagen for huslejenævnet inden ét år, uanset om der sker ejerskifte i løbet af lejeperioden.

LLO hilser det velkomment, at Regeringen vil sætte ind overfor de kortsigtede og spekulative ejendomsinvesteringer som paragraf 5,2 i boligreguleringsloven giver mulighed for.

Overordnet er det rigtig positivt, at man tager fat på problemet, men desværre vil indgrebet, trods gode takter med bl.a. større miljøkrav, ikke have den nødvendige  effekt på det virkelige problem med 5.2. – de alt for høje huslejer!

Helt grundlæggende mangler der et tiltag, der skulle gøre noget ved det nuværende høje huslejeniveau, for om det er et pensionsselskab eller en kapitalfond, der opkræver en meget høj husleje, det spiller selvsagt ikke den store rolle for den enkelte lejer.

“Vi mangler en “krog” i omkostningerne, altså en sammenhæng imellem udlejers forbedringsudgifter og så den endelige husleje”, udtaler Helene Toxværd, landsformand i LLO. Hun fortsætter: “Dét vil kunne tage toppen af de meget høje huslejer, og hjælpe lejerne, hvis sagerne skal prøves i huslejenævn eller ved domstolene.”

“Vi er i øvrigt glade for, at andelshaverne fredes i denne omgang, og ikke længere kan bruges som gidsler af udlejerne. Nu kan vi tale om lejeboliger i stedet for andelsboliger og dét er positivt.” Afslutter Helene Toxværd.

LLO følger forhandlingerne og holder tæt kontakt til Regeringen og Folketingets partier for at tale lejernes sag.

Du kan læse LLO’s uddybende vurdering her

Tre store banker advarer om alt for høje andelsboligpriser.

Nordea, Sydbank og Arbejdernes Landsbank fortæller alle de samme historier om andelsboligforeninger med bekymrende høje valuar-vurderinger.

Værdiansættelserne opleves at svinge med over hundrede procent, mellem de mest konservative og de mest aggressive vurderinger.

Læs artiklen på DR.DK

Der er i øjeblikke en lang række medieindslag om udlejere, som forsøger at "ryste" deres lejere til at sige op og flytte.

Den slet skjulte hensigt er ofte, at "gamle" lejere betaler markant mindre i husleje end nye, når udlejer kan modernisere et lejemål (§ 5,2.) inden genudlejning.

Har du en historie at fortælle?

Vi hører gerne fra lejere, som på en eller anden vis er i samme situation - at deres udlejer truer dem med opsigelser eller forsøger at gøre livet besværligt for lejerne.

I kan enten skrive til tvp@llo.dk eller via Messenger på LLO's Facebook.

P1 Morgen interviewer en lejer, hvor deres udlejer kræver 150.000 kroner pr. lejer for at lejerne i hans ejendom skal kunne have vaske- og opvaskemaskine i deres lejemål.

Lejerne venter nu på en stævning og er opsagt pr. 1.1.2020.

Medlemsrådgiver (ikke-akademisk)

Lejernes LO Hovedstaden, København

Vil du gerne arbejde selvstændigt med en spændende lovgivning?

Kan du lide at rådgive? Vil du gerne have gode, engagerede og dygtige kolleger?

Så vil vi gerne høre fra dig, for vi oplever medlemstilgang.

Din formelle baggrund er ikke afgørende. Du kan fx være bankuddannet, ejendomsadministrator eller ejendomsmægler og har flair for og erfaring med paragraffer og tal. Det er et stort plus, hvis du har beskæftiget dig med boliger eller udlejning. Og så er du en venlig og empatisk person. Er du den rette, vil du få gode muligheder for personlig og faglig udvikling.

En medlemsrådgiver i LLO Hovedstaden rådgiver LLOs medlemmer om deres rettigheder og muligheder og fører sager i bl.a. huslejenævn, beboerklagenævn, fogedretten og byretten for at medlemmerne kan få det fulde udbytte af lovgivningen.

En medlemsrådgiver i LLO Hovedstaden har en stor og bred kontakt til medlemmer, tillidsvalgte, med- og modparter.

Lejernes LO Hovedstaden repræsenterer 40.000 lejere, som opsøger os for at få hjælp til deres boligsituation. Oftest rådgiver vi – ca. 25.000 gange om året – så vores medlemmer selv kan håndtere et problem eller en mulighed. Ca. 2.600 gange åbner en af vores 18 rådgivere en sag og så tager vi gerne en tvist i et nævn eller et retslokale.

Lejernes LO Hovedstaden har et sekretariat i hjertet af København med 26 medarbejdere med vidt forskellige uddannelser og baggrunde. Vi har en flad ledelsesstruktur og vores medarbejdere tager – og får – stort selvstændigt ansvar for at løse deres opgaver. Vi lægger meget vægt på faglig udvikling – både for den enkelte medarbejder og i vores samarbejde med hinanden. På vores arbejdsplads hersker en uhøjtidelig og tillidsfuld stemning.

Lejernes LO Hovedstaden er en forening med et politisk sigte, nemlig at give lejerne så gode forhold som muligt. Som rådgiver arbejder du inden for lovgivningens rammer, men ser du, at vores medlemmer støder på urimeligheder, så er der kort vej til at skubbe til de politiske rammer.

Vil du vide mere, så ring til direktør Claus Højte på 36 90 28 74 eller til juridisk chef Jakob Møldrup-Lakjer på 
33 11 30 75.

Vi skal have din ansøgning senest 2. december 2019 på dih@lloh.dk.

Vi afholder ansættelsessamtaler i uge 50. Vi vil nemlig gerne ansætte vores nye kollega pr. 1. februar 2020

Nye tal viser hvor stor huslejestigning udlejer kan kræve, når ældre lejere flytter og boligen renoveres.

Større og større forskel på almindelig husleje og 5,2-husleje

Ekspertudvalget om boligreguleringslovens § 5, stk. 2 har i sidste uge offentliggjort at den gennemsnitlige husleje efter lejelovens almindelige regler er 791 kr. pr. m2 pr. år. og at 5,2-huslejen er 1.407 kr. Da ministeriet senest undersøgte spørgsmålet (i 2009) var tallene hhv. 504 kr. for almindelig husleje og 860 kr. for husleje fastsat efter 5,2-reglen.

Forskellen er således gået fra at være 354 kr. i 2007 til 616 kr. i 2019 en forskel på 74 %.

Hvis der er tale om et lejemål på 75 kvadratmeter, kan udlejeren i gennemsnit sætte huslejen op med 46.200 kr. om året i 2019 mod 26.500 kr. i 2007.

Et usundt system

”Det er et usundt system, der forgylder udlejeren, hvis lejeren opsiges. Det kan friste svage sjæle, og vi oplever at flere og flere udlejere fristes.” Udtaler LLO’s landsformand, Helene Toxværd.

Folketingets partier drøfter om den regel, der giver de store gevinster til udlejer, ved fraflytning, nemlig boligreguleringslovens § 5,2 skal videreføres. Hos LLO er svaret klart: ”Vi mener, at paragraffen skal afskaffes. Det vil stoppe udlejers belønning for at komme af med de gamle lejere, og give et rimeligt huslejeniveau, så alle har råd til at bo i de store byer.”

Pressekontakt tlf.

Tlf. 33 86 09 21 og llo@llo.dk

Ekspertudvalgets rapport findes her

LLO’s læsevejledning og kommentar til rapporten kan læses her

Danmark har tiltrådt konventionen om økonomiske, sociale og kulturelle rettigheder. Dermed følger en række krav og minimumsbetingelser, som Danmark forpligter sig til at overholde;  bl.a. at sørge for, at deres borgere har adgang til en passende bolig og til fortsat forbedring af egne levevilkår. 

Den 18. oktober kom FNs komite vedr. økonomiske, sociale og kulturelle rettigheder, med følgende kritik:

“ Komiteen udtrykker bekymring over manglen på betalelige boliger hos medlemsstaten [Danmark -red.], hvilket forværres af den stigende tendens med erhvervelse af ejendomme af private investorer, der i henhold til lov om midlertidig regulering af boligforhold § 5, stk. 2 har tilladelse til at hæve huslejen til ”det lejedes værdi (artikel 11)” [egen oversættelse].

Komiteen anbefaler at Danmark

”bygger flere betalelige boliger og […] identificerer nødvendige skridt mod urimelige      huslejeniveauer og huslejeforhøjelser.” [egen oversættelse].

FN har altså vurderet, at Danmark ikke foretager sig nødvendige for at sikre denne adgang og kritiserer blandt andet, at loven giver mulighed for ’renovictions’, dvs. lejeforhøjelser så store, at man ikke har råd til at bo.

I LLO forstår vi ovennævnte som et vink med en vognstang:

• Hvis §5,2 beholdes i sin nuværende form, svækker det Danmark mulighed for at leve op til FNs anbefaling og de konventioner vi selv har tilsluttet os.

Og beskeden må derfor være klar:

• Gør noget ved boligreguleringslovens § 5,stk. 2.

En betalelig bolig er en menneskeret!

Men ikke kun § 5, stk. 2. møder kritik fra FN, det gør den såkaldte ”Ghettopakken” også:

Komiteen er bekymret over, at [ghettopakken] krænker rettigheder som f.eks. opholdsret og forældres frihed til at vælge deres børns uddannelse. Komiteen er også bekymret over, at loven er diskriminerende, da den blandt andet indfører kategorisering af områder som ”ghettoer” defineret af andelen af ​​indbyggere fra ”ikke-vestlige” lande, hvilket ikke kun resulterer i forskelsbehandling på grund af etnisk oprindelse og nationalitet, men også yderligere marginaliserer dem og sørger for en fordobling af straffe for forbrydelser begået i ”øgede strafzoner” [egen oversættelse].

I LLO håber vi, at det gør indtryk, når Danmark på denne måde får kritik fra den komité i FN, der skal påse, at vi overholder de konventioner, vi har tilsluttet os.

Du kan læse hele rapporten her: https://tbinternet.ohchr.org/Treaties/CESCR/Shared%20Documents/DNK/E_C-12_DNK_CO_6_37523_E.docx

Du kan læse de refererede afsnit (på engelsk) nedenfor:

49.                 The Committee expresses concern at the shortage of affordable housing in the State party, which is exacerbated by the increasing trend of the acquisition of properties by private investors who, under the 1996 law No. 5.2 on Temporary Regulation of Housing Conditions, are authorized to augment rents up to the “value of the rented dwelling” (art. 11).

50.                 The Committee recommends that the State party increase the stock of affordable housing units. It also recommends that the research to be undertaken on the scope and effect of housing regulation also (a) consider the impact of existing legislation on the affordability of housing, especially for disadvantaged and marginalized groups; (b) identify appropriate means against unreasonable rent levels or rent increases; and (c) assess the adequacy of the amount and eligibility requirements for housing benefits. The Committee refers the State party to its general comment No. 4 (1991) on the right to adequate housing.

51.                 While appreciating that law L38 (law amending the Social Housing Act, Social Housing Rent Act and the Rent Act) seeks to address residential segregation and enhance social cohesion in the State party, the Committee is concerned that it infringes upon rights such as the freedom of residence and the liberty of parents to choose their children’s education. The Committee is also concerned that the law is discriminatory as, among others, it introduces the categorization of areas as “ghettos” defined by the proportion of residents from “non-Western” countries thus not only resulting in discrimination based on ethnic origin and nationality but also further marginalizing them, and provides for the doubling of sentences for crimes committed in “increased punishment zones”. Furthermore, the Committee is concerned that rather than providing for support, the law introduces sanctions, such as the withdrawal of child benefit if parents do not enrol their children in mandatory language programmes or develop their Danish language skills at home (arts. 11, 10, 2(2)).

52.                 The Committee urges the State party to adopt a rights-based approach to its efforts to address residential segregation and to enhance social cohesion. In this regards, it recommends that the State party:

(a)                  Remove the definitional element of a “ghetto” with reference to residents from “non-Western” countries, a discriminator on the basis of ethnic origin and nationality;

(b)                  Assess the impact of the “Ghetto package” on affected communities;

(c)                  Remove the coercive and punitive elements of law L38;

(d)                  Repeal all provisions that have direct or indirect discriminatory effect on refugees, migrants, and residents of the “ghetto” areas;

(e)                  Identify, in meaningful consultation with concerned communities, the necessary support to facilitate their integration; and

(f)                  Ensure that evictions and rehousing respect human rights standards.

I de seneste ugers polemik om den mulige afskaffelse af Boligreguleringslovens §5, stk. 2 (forbedringer af lejeboliger med forrentninger op til 25%), kæmper de danske udlejere med alle de våben de har til rådighed. Det gør de selvfølgelig, fordi §5, stk. 2 giver dem meget store afkast.

Et af de våben udlejernes forening – EjendomDanmark – bruger, er at skubbe andelsboligerne foran sig. Selv om EjendomDanmark slet ikke repræsenterer andelsboligforeningerne eller andelsbolighaverne, så har foreningen brugt mange kræfter på at overbevise om, at en lang række andelsboligforeninger vil blive insolvente og andelshaverne tabe næsten alle deres penge, hvis man overhovedet rører ved lejelovgivningen.

Der er ikke nogen undersøgelser, der dokumenterer disse påstande, som er baseret på en række skøn.

Et ekspertudvalg under boligministeriet arbejder lige nu på blandt andet at belyse, hvad en afskaffelse af §5, stk. 2 vil betyde. Inden resultaterne af denne undersøgelse foreligger, kan man kun se EjendomDanmarks kampagne som et forsøg på at skræmme andelshaverne og offentligheden. En skræmmekampagne, der er en slet skjult kampagne for at bevare de gode afkast for de private udlejere.

I LLO går vi ikke ind for, at de andelshavere, der har været tvunget til at købe en dyr bolig i de sidste år, skal lide tab. Priserne på andelsboliger er eksploderet de sidste 5 år. Dem der har haft udbytte af disse stigninger, er de andelshavere, der har solgt deres andele. – Mens det er de andelshavere, der har købt, som risikerer at sidde med sorteper.

Det er nødvendigt at dæmpe priserne på andelsboligmarkedet. Det er det af flere årsager. Først og fremmest fordi andelsboligerne med de høje priser bevæger sig væk fra at være en demokratisk boligform for alle. Og dermed kommer den skatterabat andelshaverne i dag får, i fare for at blive udsat for et politisk indgreb. For hele samfundets skyld er det også nødvendigt at dæmpe boligpriserne, så vi ikke bevæger os ind i en boligboble og en gentagelse af Finanskrisen.

For at skåne de nyslåede andelshavere for tab foreslår LLO, at de såkaldte valuarvurderinger, der bruges til at beregne andelsboligforeningernes egenkapital og andelenes værdi, midlertidigt kan bruges i ti år i stedet for som nu i halvandet år.

Det vil betyde, at de andelshavere, der har købt for nylig, ikke vil tabe penge, når de sælger. Sker denne forlængelse samtidig med en afskaffelse af §5, stk. 2, vil det samtidig dæmpe prisstigningerne på andelsmarkedet. Andelsboligmarkedet får med denne ordning ti år til at stabilisere sig.

Kontaktoplysninger: Tlf. 33 86 09 21 og llo@llo.dk

Regeringen har netop offentliggjort det såkaldte lovkatalog, der beskriver de lovændringer regeringen ønsker at gennemføre.

Regeringen ønsker at:

1) 5,2 skal laves om, så der sikres “rimelige huslejer”

2) Der indføres en anmeldelsesordning, som skal sikre at lejerne ikke bor i usunde boliger

3) Lejeloven og boligreguleringsloven skal skrives sammen.

LLO har fra 2018 og frem lavet en lang række håringssvar. Et arbejde, som gør en forskel på det boligpolitiske område - til gavn for alle lejere.

Læs artiklen i Vi Lejere 3. 2019